本港經濟第三季像近日的天氣一樣,超悶熱,颶風又殺到埋身,近日就連一些大企業,也出現連環欠租事件,我們也接獲不少租客被業主追討欠租、利息、違約索償案件。
有凍肉供應商在疫情間生意爆升,決定在疫情尾段乘勝追擊,開設食肆,一方面原材料價格供應不用擔心,二來寄望疫情後堂食生意會回升,所以決定承租了一個地點配套都比較好的地舖,經營傳統燒臘飯店。
事主多年務實經營,冇考慮過會呃人,所以用了個人名義簽租約。可惜人算不如天算,踏入2024年生意一季比一季差,即使店主提供貨真價實的食品,禮貌招待顧客,仍然不敵這個金融風暴,長時間虧損,最終在年中決定退租。
租客自知違約在先,多次嘗試同業主接洽,希望可以賠少啲,租金上期,三個月按金,再加額外賠償比業主。但大業主仍然已讀不回,並且九秒九在香港高等法院立案追討欠租,及向法院申請簡易程序(Order 14)提早判決。租客在港擁有其他物業,如今以個人名義被追討違約賠償,難以金蟬脫殼。
仔細研究法院告票內容之後,告票向租客索償多個月欠租之外,還有向法院申請回收物業(Possession)。但租客指出實情在多個月前已經將鎖匙交還大業主,在這情況下大業主的告票內容極不恰當,而且資料錯誤,更有機會誤導法庭,於是我們把握這個機會代表租客向法院提出抗辯,反對簡易程序判決的申請,亦希望為租客製造更多時間,再同大業主講數。
有物業出租,業主若果不幸遇上租霸,所受的損失的確難以想像,所以不少業主會要求租客在簽租約時提供額外擔保,包括個人擔保。從租客的角度來看,如非必要筆者建議盡量避免,因為一張商業租約短的起碼兩年,長的更有三至六年,若果經營期間有任何風險,租客便會輸身家,相當不值得。其實在洽談租約時,租客若果想避免提供個人擔保,可以主動提出為業主提供額外預繳租金,來換取不用提供個人擔保的條件,筆者也有不少經驗,用這個方法和大業主洽談,通常都有機會成功。一旦有事上嚟,就可以避免抄家。
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